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OPINIÓN, INFORMACIÓN Y ASESORAMIENTO INMOBILIARIO

Posted by EDS Inmobiliaria on 13 noviembre, 2018
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El Blog de Adrián Vigil, Opinión, información y asesoramiento para la venta de pisos en Madrid y en España. Opinión sobre el mercado inmobiliario, la gestión de pisos en Madrid en venta y alquiler, la contratación de una agencia inmobiliaria en Madrid y en España.

Como ya hemos tratado en el pasado post sobre Seguridad razonable para el propietario, es clave mantener el equilibrio entre las garantías que se exigirán al inquilino y la competitividad del inmueble en el mercado de alquiler.

Desarrollaremos brevemente las garantías que se pueden exigir al inquilino, dependiendo de cada caso:

Fianza

Regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.  Es obligatorio constituir fianza en metálico y depositarla en el organismo competente, que en el caso de la Comunidad de Madrid es el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).

El hecho de que su constitución sea obligatoria debe zanjar las dudas en aquellos casos en los que se formaliza un contrato de alquiler entre allegados y, dada su relación de confianza, el propietario decide no exigirle fianza al inquilino.

El importe de la fianza será equivalente a 1 mensualidad de renta cuando se trate de alquiler de vivienda y de 2 mensualidades cuando se trate de alquiler para uso distinto al de vivienda.  Nada existe regulación, salvo el uso por costumbre de algunos, que exija el depósito de 2 mensualidades de fianza cuando una vivienda se encuentra amueblada.   En cualquier caso, si se decide depositar garantía equivalente a una mensualidad adicional, esta deberá constituirse como garantía adicional y no como fianza.

Todo lo que no es fianza es garantía adicional, incluyendo avales bancarios, avalistas, etc. Y es el mismo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el que  recoge este derecho de las partes, en el numeral 5, donde señala que “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.”

Seguro de impago de rentas

En los últimos años hemos pasado de 1 o 2 compañías que inicialmente ofrecían esta póliza, a que empresas como Mapfre, Caser, DAS, ya estén compitiendo por brindar las mejores coberturas al menor precio.

Las aseguradoras estudian el riesgo que supone garantizar el pago de la renta en función de la solvencia del inquilino. Para ello se le exige al inquilino que aporte documentación relativa a su situación laboral y/o de ingresos. Documentación específica y predeterminada, cuya negociación con las compañías es inflexible.

Las coberturas que incluyen son:

  1. Impago de rentas. Dependiendo de las compañías existen pólizas que cubren 6 o 12 meses de impago, una más barata que la otra. Si el inquilino no paga, la aseguradora lo hará y luego le reclamará (previa interposición de demanda de desahucio).   La mayoría conceden la póliza con al menos 1 mes de carencia, entendiendo que el propietario ya cuenta con fianza equivalente a 1 mes de renta.   Cada compañía tiene su propia política para pagar al propietario las rentas adeudadas por el inquilino: las abonan mes a mes hasta que se produce el desahucio, o las acumulan y las abonan cuando se resuelve el procedimiento.
  2. Daños por actos vandálicos en el continente, con un límite en la cantidad a reponer.
  3. Gastos legales de desahucio por impago, también con un límite en las costas cubiertas. Cuentan con departamento legal especializado.

Actualmente ya existen pólizas que prestan cobertura al alquiler de oficinas y locales.

En nuestra opinión esta garantía es una de las mejores alternativas en cuanto al equilibrio entre las coberturas, precio y exigencias para su contratación.  Cuenta con algunas limitaciones que excluyen el alquiler de determinados inmuebles y el alquiler a determinados perfiles de inquilinos, en cuyo caso habría que exigir garantías adicionales diferentes.

Fiador solidario – Avalista

Según nos explicó personalmente en 2002 un profesor de Derecho Penal en la Universidad Autónoma de Madrid,  Ayudante de Cátedra en la Universidad Complutense y administrador de varios edificios cuyas viviendas se alquilaban de forma individual, los contratos de alquiler avalados por un fiador solidario, son los que menos cantidad de entradas tenían en los Juzgados.

Desde aquel entonces hasta la fecha, hemos podido comprobar esta afirmación en la práctica. Y añadiríamos que, cuantos más avalistas involucrados, menor cantidad de incidencias relacionadas con impagos por parte del inquilino.

La explicación radica en la habitualmente estrecha relación que une al inquilino con el avalista.  Al inquilino lo avalan familiares, amigos y empleadores. Las discrepancias e incumplimientos habiendo fiador solidario, se resuelven de forma amistosa en la mayoría de los casos.

Es una excelente garantía, sin costes económicos para las partes, que solo encontrará obstáculo en la imposibilidad por parte del inquilino de conseguir quién lo avale, o en la voluntad de este de no comprometer a su entorno cercano.

Depósito de cantidad adicional a la fianza

Esta garantía es utilizada habitualmente como sustitución natural del aval bancario. En lugar de depositar el dinero en el banco, el inquilino deposita el dinero directamente en poder del propietario.  Si se utiliza como sustitución de un aval bancario, su importe suele ser inferior que el del aval.

La ventaja competitiva de esta garantía comparada con el aval bancario, radica en que el inquilino se alivia los trámites de constitución y renovación del aval, a la vez que se evita pagar las comisiones de constitución y mantenimiento que habitualmente cargan los bancos por sus avales.

Es habitual que el propietario caiga en el error de considerar que esta garantía es más segura en cuanto a la capacidad de ser ejecutada (el dinero está en su poder) en comparación con el aval bancario.     El error de apreciación radica en que para ejecutar cualquier garantía debe haber causa suficientemente justificada, aceptada por ambas partes o dictada en sentencia por un Juzgado si hubieran discrepancias no resueltas de forma amistosa.    De la misma forma que un aval bancario no se puede ejecutar sin estas premisas, tampoco puede ejecutarse el cobro de un depósito adicional que estuviera en poder del propietario.

El aval bancario.

Aproximadamente 10 años atrás, no se sabe bien en qué momento, el aval bancario se erigió como La Garantía por excelencia. Sin importar el inmueble del que se tratara y, más importante aún, ignorando por completo el perfil de cada inquilino, quien no pudiera aportar un aval bancario por importe equivalente a 1 año de renta (o a 6 meses en el mejor de los casos), era automáticamente descartado.   Fueron muchas las veces que tuve que escuchar por parte de los propietarios que si alguien no aportaba aval bancario, sería porque no era tan solvente. Y lo decían personas que no sabían distinguir entre duración e importe del aval.

Fueron años de mucho desgaste para quienes procurábamos brindar servicio y asesoramiento en vez de aceptar a pies juntillas exigencias sin fundamento.  Era muy difícil defender que en la mayoría de los casos se trataba de una garantía desproporcionada y explicar que existían otras alternativas (algunas emergentes por aquel entonces) más adecuadas. Difícil sobre todo porque todo el mundo lo exigía, muchas inmobiliarias no decían nada en contra, parecía que la mayoría de los inquilinos estaban dispuestos a aportarlo, y todo esto en un mercado con más demanda que oferta, donde se alquilaba cualquier cosa a cualquier precio.       El concepto a combatir era que quien no aportaba aval bancario era peor inquilino que el que sí lo aportaba.

A la hora de exigir un aval bancario se deben tener en cuenta estas tres variables básicas:

  1. Importe del aval. Se puede pactar cualquier cantidad que las partes encuentren suficiente. No existe regla formal que invite a guardar una relación con el equivalente a determinados meses de renta, aunque en la práctica se procure pactar cantidades que equivalgan a la suma de 3, 6, 9, 12 meses de renta.   El criterio más comúnmente empleado para determinar el importe del aval, es el que tiene en cuenta la cantidad de meses que se tardaría en resolver un procedimiento de desahucio forzoso por impago, pero esto no es más que una opción que puede suscitar un debate bastante más largo.
  2. Duración o vigencia del aval. Esta debe estar relacionada directamente con la duración del contrato de arrendamiento.  Nuevamente, es libremente pactada.
  3. Forma de renovación del aval. El aval puede renovarse automáticamente o puede extinguirse en la fecha prevista.

La redacción del aval bancario debe estar supervisada por la parte interesada en recibir su protección. Una redacción incorrecta y/o que no contemple determinadas expresiones legales, lo pueden transformar en una garantía que proteja poco o nada al propietario.

En nuestra opinión es, de todas las garantías posibles, la última alternativa a exigir cuando se han agotado todas las demás, salvo cuando es el inquilino que por su comodidad prefiere aportar esta y no otra garantía.

Convenio de Sumisión a Arbitraje

La sumisión al Arbitraje para resolver las discrepancias de un contrato de arrendamiento, es el acuerdo alcanzado entre las partes para recurrir a determinada Corte de Arbitraje en caso de imposibilidad de alcanzar un acuerdo amistoso.

Al someterse al Arbitraje, las partes no se someten a los Juzgados y Tribunales de la ciudad que corresponda, sino que lo hacen exclusivamente a la Corte de Arbitraje que hayan escogido. Para hacerlo basta con dejar constancia de ello en el mismo contrato de arrendamiento, sustituyendo la cláusula de sometimiento a los Juzgados y Tribunales de la ciudad por la cláusula de sometimiento al Arbitraje. La redacción debe cumplir las formas legales previstas, al igual que ocurre con el resto del contrato de arrendamiento.

Dicho lo anterior, el sometimiento al Arbitraje no constituye una garantía adicional en sí mismo, aunque es cierto que el Laudo Arbitral se dicta en un plazo promedialmente inferior al de una Sentencia Judicial, y esto puede ser considerado una garantía.

Lo que constituye una garantía real es el Convenio de Sumisión a Arbitraje.  Y esto es debido a que con el pago de determinados Convenios de Sumisión al Arbitraje se incluye la cobertura de todos los gastos legales que pudieran derivarse como consecuencia de un procedimiento de desahucio por impago de rentas.  Funciona como la cobertura de un seguro, con la diferencia de que el pago del Convenio se realiza una única vez a la firma del contrato de arrendamiento y tiene vigencia mientras dure el contrato de alquiler.

 

Una vez identificadas las garantías de alquiler que se le pueden exigir al inquilino, habrá que decidir cuál es la que mejor se adapta al perfil de cada postulante, así como la mejor forma de combinarlas entre sí.

Es posible minimizar el riesgo del propietario, exigiendo garantías razonables y asequibles al inquilino.

 

Adrián Vigil Rodríguez

adrianvigil@gmail.com

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